Dans le domaine de la construction et de l’urbanisme, la surface de plancher est une notion essentielle. Elle permet de déterminer les droits à construire, ainsi que certaines obligations légales relatives aux projets immobiliers. Que vous soyez professionnel du bâtiment, architecte ou particulier souhaitant se lancer dans un projet de construction, connaître les bases du calcul de la surface de plancher est indispensable.
Qu’est-ce que la surface de plancher ?
La surface de plancher correspond à l’espace couvert par un bâtiment, y compris les murs extérieurs et les cloisons intérieures. Les surfaces non closes (terrasses, balcons) ou encore les caves et garages ne sont pas pris en compte dans le calcul de cette surface. Celle-ci est exprimée en mètres carrés (m²) et est utilisée comme base de calcul pour différentes réglementations dans le secteur immobilier.
Notion introduite par le Code de l’urbanisme
La surface de plancher a été introduite dans le Code de l’urbanisme en 2012, afin de simplifier et harmoniser les règles de mesure des surfaces habitables. Elle est désormais utilisée pour déterminer les droits à construire, notamment en ce qui concerne le coefficient d’occupation des sols (COS), mais aussi pour le calcul des taxes d’urbanisme ou encore le respect des normes d’accessibilité aux personnes handicapées.
Les éléments à prendre en compte pour le calcul
Le calcul de la surface de plancher doit se faire selon des règles précises, définies par l’article L. 112-1 du Code de l’urbanisme. Plusieurs éléments doivent être pris en considération :
Les surfaces closes et couvertes
La surface de plancher englobe l’ensemble des surfaces closes et couvertes d’un bâtiment, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre. Cela signifie que les combles aménagés sont inclus dans le calcul, tandis que les combles non aménageables sont exclus.
Les murs extérieurs et intérieurs
Les murs extérieurs et les cloisons intérieures font partie intégrante de la surface de plancher, y compris les parties épaisses et les gaines techniques. Les escaliers et ascenseurs sont également pris en compte dans le calcul.
Les surfaces exemptées
Certaines surfaces ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface de plancher. Il s’agit notamment des caves, garages, terrasses, balcons, loggias, vérandas non chauffées, locaux techniques, parkings et autres espaces non habitables. De même, les surfaces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre sont exclues du calcul.
Comment calculer la surface de plancher ?
Pour calculer la surface de plancher d’un projet immobilier, il est nécessaire de suivre plusieurs étapes :
Mesurer les surfaces closes et couvertes
La première étape consiste à mesurer l’ensemble des surfaces closes et couvertes du bâtiment, en tenant compte de la hauteur sous plafond minimale de 1,80 mètre. Chaque pièce doit être mesurée individuellement, en prenant soin d’inclure les murs extérieurs et les cloisons intérieures.
Déduire les surfaces exemptées
Une fois toutes les surfaces closes et couvertes mesurées, il faut déduire les surfaces exemptées telles que les caves, garages ou autres espaces non habitables. Pour cela, il est nécessaire de mesurer ces surfaces séparément et de les soustraire à la surface totale précédemment obtenue.
Additionner les surfaces pour obtenir la somme finale
Enfin, il ne reste plus qu’à additionner toutes les surfaces prises en compte pour obtenir la somme totale de la surface de plancher. Ce chiffre sera ensuite utilisé pour déterminer les droits à construire, les obligations légales et les taxes d’urbanisme liées au projet immobilier.
Les conséquences d’une mauvaise évaluation de la surface de plancher
Une erreur dans le calcul de la surface de plancher peut avoir des conséquences importantes sur un projet immobilier. En effet, une surface mal évaluée peut entraîner :
Un dépassement des droits à construire
Si la surface de plancher réelle dépasse celle autorisée par les règles d’urbanisme, le projet peut être refusé ou des sanctions peuvent être appliquées. Il est donc primordial de bien évaluer cette surface afin de respecter les limites imposées par la réglementation.
Des erreurs dans le calcul des taxes et obligations
Une mauvaise estimation de la surface de plancher peut également fausser le montant des taxes d’urbanisme ou encore les obligations légales liées au projet (normes d’accessibilité, etc.). Ces erreurs peuvent avoir des conséquences financières non négligeables pour le maître d’ouvrage.
Pour éviter ces problèmes, il est essentiel de prendre le temps de bien comprendre et maîtriser le calcul de la surface de plancher. N’hésitez pas à consulter les textes législatifs en vigueur et à vous rapprocher d’un professionnel du secteur immobilier pour obtenir des conseils personnalisés.